Las tasaciones locales de los inmuebles disminuyeron
Los edificios deteriorados valen menos que los edificios en buen estado.
Los edificios con alquileres bajos valen menos que los de alquileres altos.
Los valores tasados disminuyeron por ambas razones.
Los ingresos fiscales municipales se ajustaron en consecuencia. Los inmuebles bajo control de alquileres perdieron valor, fueron tasados a montos más bajos y generaron menos impuestos.
Menores ingresos fiscales locales implicaron mayor ayuda estatal
Las ciudades y los municipios financian sus presupuestos locales con una combinación de ayuda estatal e impuestos municipales.
La ayuda estatal se calculaba de acuerdo con una fórmula.
Esa fórmula se presentaba en una hoja conocida como “cherry sheet”, que mostraba las tasaciones y los ingresos fiscales.
Cuando las tasaciones y los impuestos sobre las propiedades disminuían, la ayuda estatal a esos municipios aumentaba, según esta fórmula.
Las ciudades sin este control de alquileres subsidiaban a las que sí lo tenían.
El presupuesto destinado a la ayuda estatal se fijaba según los ingresos del Estado.
A medida que la ayuda estatal a las ciudades con control de alquileres aumentaba, la ayuda a las ciudades sin este control permanecía igual.
En la práctica, otras comunidades terminaban subsidiando el control de alquileres.
Durante décadas, esto frenó el crecimiento de los presupuestos municipales de las localidades vecinas.
Las escuelas y las operaciones generales de gobierno en todo el Estado recibían menos fondos.
Las tasaciones en Cambridge aumentaron en 2.000 millones de dólares tras el fin del control de alquileres.
En Cambridge, unas 19.000 propiedades, casi el 40 %, estaban bajo control de alquileres en 1994.
El valor total de todos los inmuebles residenciales tasados ascendía a 10.000 millones de dólares, según un estudio revisado por especialistas, publicado por Autor, Palmer y Pathak en Journal of Political Economy en 2014.
El estudio mostró que no solo los inmuebles sujetos al control de alquileres se apreciaron más rápido, sino también los inmuebles cercanos.
A esto, Autor, Palmer y Pathak lo denominan “efecto derrame”.
El control de alquileres no frenaba únicamente edificios individuales, sino barrios enteros.
Cuando se derogó el control de alquileres, el valor de todas las propiedades de Cambridge aumentó en 7.800 millones de dólares durante los diez años siguientes.
Una cuarta parte de este incremento, es decir, 1.800 millones de dólares, se debió directamente al control de alquileres y no a las fuerzas del mercado, la inflación ni a ningún otro factor.
Eso equivale a casi 3.000 millones de dólares en la actualidad.